Kapazitäten

Der Finanzdienstleistungssektor hat in den letzten Jahren eine bedeutende Transformation erfahren, bei der Banken ihre traditionelle Rolle als alleinige Hypothekendarlehensgeber zunehmend abgegeben haben. Stattdessen hat sich der Markt diversifiziert: Pensionskassen, Stiftungen, Family Offices und Private-Debt-Fonds treten aktiv auf, um stabile und planbare Erträge zu erzielen.

Bemerkenswert ist, dass Nicht-Banken-Kreditgeber mittlerweile 40% des Immobilienmarktes in den USA abdecken – ein deutlich etablierterer und wesentlich grösserer Markt im Vergleich zu Grossbritannien (25%) und Europa (10%). Die Reife des US-Marktes zeigt, dass Kreditnehmer bereits an ein Finanzierungsumfeld jenseits traditioneller Banken gewöhnt sind.

Valvest verfolgt eine Strategie, bei der Hypothekendarlehen direkt akquiriert und in verschiedenen Fondsstrukturen strategisch allokiert werden. Dieser Ansatz ermöglicht nicht nur eine umfassende Kontrolle, sondern auch die gezielte Staffelung von Krediten basierend auf unterschiedlichen Liquiditätsprofilen. So werden die spezifischen Liquiditätsanforderungen der Investoren optimal berücksichtigt. Dieser vorsichtige Investmentansatz eröffnet Investoren Zugang zu einem gut diversifizierten Kreditportfolio und stärkt zugleich den Schutz der Vermögenswerte.

Jede Fondsstruktur hält sich dabei strikt an den regulatorischen Rahmen der europäischen Fondsrichtlinien, was eine solide rechtliche Basis gewährleistet. Mit diesem vorsichtigen Ansatz schützt Valvest nicht nur Vermögenswerte, sondern sichert auch Transparenz und regulatorische Konformität. Investoren erhalten somit eine anspruchsvolle und zugleich sichere Möglichkeit, in das dynamische Umfeld von Hypothekeninvestitionen einzutreten..

Die Anlagefonds von Valvest halten kurzlaufende Hypothekendarlehen im 1. Rang – ein spezifisches Segment des breiteren CRED-Marktes (Commercial Real Estate Debt). Diese Darlehen haben typischerweise eine Laufzeit von 12–48 Monaten und werden an institutionelle Immobilieninvestoren vergeben, um eine Phase zu überbrücken, in der sich eine Immobilie in der Stabilisierung befindet. Valvest konzentriert sich besonders auf professionelle, kommerzielle Kreditnehmer mit Preissetzungsmacht.

U.S. Bridge Loans zeichnen sich durch die folgenden Merkmale aus:

• Attraktive risikoadjustierte Rendite aus den Zinszahlungen der Hypothekendarlehen

• Hohe Sicherheit durch eine erstrangige Hypothek auf eine erstklassige Wohn- oder Gewerbeimmobilie

• Strukturelle Kreditverbesserung durch den Eigenkapitalpuffer des Kreditnehmers

• Kein Durationsrisiko - die Darlehen im Fonds sind als Floater mit einem SOFR-Floor strukturiert

• Hohes Diversifikationspotenzial im Gesamtportfolio aufgrund der geringen Korrelation zu anderen Anlageklassen

Gewerbliche Immobilienkredite in den USA stellen eine riesige Anlageklasse dar, die mit über 5 Billionen USD die Größe des US-Hochzinsmarktes um mehr als das Dreifache übersteigt. Inmitten der aktuellen Herausforderungen erweist sich der Markt für gewerbliche Immobilienkredite (Commercial Real Estate Debt, CRED) als robuste Wahl für Investoren. Aufgrund seiner großen Heterogenität, die vielfältige Anlagemöglichkeiten und Finanzierungsstrukturen bietet, haben CRED selbst in einem rezessiven Umfeld solide Renditen erzielt. Diese Widerstandsfähigkeit ist auf ihre privilegierte Stellung in der Kapitalstruktur zurückzuführen, die stetige Erträge gewährleistet und das Kapital der Anleger schützt.

In den kommenden Monaten erwarten wir eine Welle von auslaufenden Hypothekendarlehen im geschätzten Umfang von 2 Billionen USD. Steigende Zinssätze und wirtschaftliche Unsicherheiten setzen Kreditnehmer besonders unter Druck, die ihre Immobilien nicht refinanzieren können und diese daher auf den Markt bringen müssen. Dies führt häufig zu einer Abwertung der Immobilienwerte.

Was zunächst wie eine kurzfristige Herausforderung erscheint, könnte sich bei näherer Betrachtung als einzigartige Chance für liquide Immobilieninvestoren erweisen. Die angespannten Marktbedingungen und das Angebot von attraktiv bewerteten Immobilien schaffen Möglichkeiten für Investoren, die mit den komplexen Herausforderungen der Immobilienfinanzierung vertraut sind.

Bei Valvest arbeiten wir mit lokalen Experten zusammen, um einzigartige Investmentmöglichkeiten zu identifizieren, die unabhängig von allgemeinen Marktbewegungen sind. Solche interessanten Gelegenheiten entstehen häufig durch idiosynkratische oder ereignisbedingte Katalysatoren, wie z. B. auslaufende Darlehen, Mietvertragskündigungen oder die Neupositionierung von Gewerbeimmobilien. Wir sind überzeugt, dass kurzlaufende Hypotheken eine passende Investition in einer disruptiven Wirtschaft sind, in der Funktionalität und Attraktivität von Gebäuden häufig wechseln und eine Neupositionierung erfordern. In dieser Phase ist der Immobilienwert oft bereits erheblich reduziert, was zusammen mit dem Eigenkapital des Immobilieninvestors das Preisrisiko für den Hypothekendarlehensgeber minimiert. In unseren Augen ist dies der ideale Zeitpunkt, um einen erfahrenen Immobilieninvestor zu finanzieren.

Derzeit ist das Umfeld für Hypothekendarlehensgeber äußerst spannend, da attraktive Spreads über SOFR bei gleichzeitig geringem Risiko erzielt werden können. Dies mit einem defensiven Ansatz, ohne spekulative Marktwetten und unabhängig von der makroökonomischen Lage.

Mit einem klaren Bekenntnis zu Transparenz, Ehrlichkeit und Zuverlässigkeit, sowie einem konsequenten Fokus auf die Bedürfnisse unserer Kunden verfolgt Valvest einen vorsichtigen Investmentansatz, der den Kapitalerhalt priorisiert und gleichzeitig angemessene Renditen anstrebt.

Identifizierung von Gelegenheiten: Wir ermitteln systematisch Gelegenheiten auf dem Immobilienfinanzierungsmarkt und konzentrieren uns dabei auf erstklassige Immobilien im Wert von 20 bis 50 Millionen Dollar in den 50 wichtigsten Ballungsgebieten. Dazu gehört eine gründliche Marktanalyse, bei der wir Nischen identifizieren, in denen kleinere Banken und große Investmentfirmen die Kreditnehmer nicht ausreichend bedienen.

Due Diligence und Risikobewertung: Nach der Identifikation von Investitionsmöglichkeiten führen wir eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durch, um die Tragfähigkeit und das Risikoprofil jedes Projekts zu bewerten. Dies umfasst eine umfassende Analyse der Finanzdaten der Kreditnehmer, der Immobilienbewertung, der Marktbedingungen und der damit verbundenen Risiken. Unser Fokus liegt auf Vermögenswerten mit stabilen Einnahmeströmen und verlässlichen Kreditnehmern.

Darlehensstrukturierung und Risikominderung: Mit einem defensiven Ansatz bei der Kreditstrukturierung legen wir Wert auf konservative Beleihungswerte (LTV). Dadurch gewährleisten wir, dass unsere Investitionen gut besichert sind, und schaffen einen erheblichen Eigenkapitalpuffer zur Minimierung potenzieller Verluste. Darüber hinaus verlangen wir von Kreditnehmern die Einrichtung einer Zinsreserve, die mehrere Monate Zinszahlungen abdecken kann und den Schutz unserer Investitionen weiter verstärkt.

Portfoliomanagement und Überwachung: Nach der Investition überwachen und verwalten wir unser Portfolio aktiv, um eine kontinuierliche Ausrichtung an unseren Anlagezielen sicherzustellen. Dies beinhaltet die regelmässige Überprüfung der Marktbedingungen, der Kreditnehmerleistung und des Gesamtportfoliorisikos. Mit robusten Risikomanagementstrategien reagieren wir proaktiv auf sich ändernde Dynamiken und minimieren potenzielle Risiken.

Aufbau langfristiger Beziehungen: Während des gesamten Investmentprozesses legen wir grossen Wert auf den Aufbau langfristiger und vertrauensvoller Beziehungen zu unseren Kunden und Geschäftspartnern. Transparenz, Ehrlichkeit und Zuverlässigkeit stehen dabei stets im Mittelpunkt. Durch die Förderung starker Partnerschaften schaffen wir ein unterstützendes Netzwerk, das die Nachhaltigkeit und das Wachstum unserer Investitionen langfristig stärkt.

Kontinuierliche Verbesserung und Anpassung: Wir evaluieren unseren Investmentprozess und unsere Strategien fortlaufend und suchen nach Möglichkeiten zur Optimierung und Anpassung. Dazu gehört, dass wir über Marktentwicklungen, regulatorische Änderungen und neue Trends auf dem Laufenden bleiben, um unseren Ansatz zu verfeinern und optimale Anlageergebnisse für unsere Kunden zu erzielen.

Durch die Einhaltung dieses systematischen Investmentprozesses streben wir an, Kapital zu erhalten, attraktive risikoadjustierte Renditen zu erzielen und langfristigen Mehrwert für unsere Investoren zu schaffen. Dabei bleiben wir während jeder Phase des Investmentprozesses transparent und auf die Interessen unserer Kunden ausgerichtet.