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COMMERCIAL REAL ESTATE DEBT

Commercial Real Estate Debt ist seit vielen Jahrzehnten ein Bestandteil des amerikanischen Anlageuniversums und institutionellen Portfolios. Es handelt sich dabei um einen grossen und vielfältig ausgeprägten Markt, der nicht-korrelierte Renditen und somit eine hervorragende Diversifikation bietet.

Valvest hat sich auf US Bridge Loans spezialisiert, ein spezifisches Segment des breiteren CRED-Marktes, welche typischerweise Laufzeiten von 12–48 Monaten haben und an Immobilieninvestoren werden, um einen Zeitraum zu überbrücken, in welchem sich eine Immobilie im Stabilisierungsprozess befindet. In der Darlehensvergabe fokussiert sich Valvest insbesondere auf professionelle, gewerbliche Kreditnehmer, die über Preissetzungsmacht verfügen.

US Bridge Loans zeichnen sich durch die folgenden Merkmale aus:

• Attraktive risiko-adjustierte Rendite aus Zinszahlungen der Hypothekardarlehen
• Hohe Sicherheit durch eine Hypothek im 1. Rang auf einer erstklassigen Gewerbeimmobilie
• Strukturelle Kreditverbesserung durch das Eigenkapitalpolster der Kreditnehmer
• Kein Durationsrisiko: Die Darlehen im Fonds sind als Floater strukturiert und profitieren von steigenden Zinsen
• Hohes Diversifikationspotenzial im Gesamtportfolio durch die geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen

INVESTMENT OPPORTUNITÄT

Während sich die Wirtschaft verlangsamt, ist die Nachfrage nach Wohnraum, Lagerhaltung und Logistik sowie Reisen weiterhin robust. Auch wenn steigende Zinsen Druck auf die Kapitalmärkte ausüben, erwarten wir bei Gewerbeimmobilien an Top Lagen keine grösseren Preiskorrekturen. Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser werden weiterhin Erträge abwerfen, die mit der Inflationsrate konkurrieren können - eine der wenigen Anlageklassen, die diese Eigenschaft aufweisen kann. Es stellt sich die Frage, wie man das Einkommen aus einer Liegenschaft am besten abschöpft. Unserer Ansicht nach ist der Kreditgeber in der gegenwärtigen Situation deutlich besser positioniert als der Immobilieneigentümer.

Im Allgemeinen profitiert der Immobilieneigentümer von den überschüssigen Erträgen und der Wertsteigerung der Immobilie, trägt aber auch das höchste Verlustrisiko. Für Inhaber erstrangiger Hypotheken sind die Renditen auf die Zinseinnahmen der vergebenen Hypothek begrenzt, sie tragen dafür das kleinere Verlustrisiko. Unserer Ansicht nach haben Hypothekardarlehen im ersten Rang im aktuellen Umfeld deutlich an Attraktivität gewonnen.

Bei Valvest werden in Zusammenarbeit mit lokalen Experten einzigartige Investment-Opportunitäten erschlossen, welche nicht von Marktbewegungen abhängig sind. Solche interessanten Gelegenheiten ergeben sich typischerweise aus idiosynkratischen oder ereignisgesteuerten Katalysatoren, wie z.B. Darlehensfälligkeiten, Auslaufen von Mietverträgen oder Neupositionierungen von Gewerbeobjekten. Wir sind überzeugt, dass kurz laufende Hypothekendarlehen ein geeignetes Investment in einer disruptiven Wirtschaft sind, in welcher sich die Funktionalität und die Begehrlichkeit von Gebäuden häufig ändern und Neupositionierungen erfordern. In dieser Phase ist der Gebäudewert schon deutlich reduziert, und minimiert zusammen mit dem Eigenkapital des Immobilieninvestors das Immobilienpreisrisiko für den Hypothekargeber. Aus unserer Sicht der ideale Zeitpunkt, um einen erfahrenen Immobilieninvestor zu finanzieren.

Das derzeitige Umfeld für Hypothekarkreditgeber ist sehr spannend, da bei geringem Risiko ein attraktiver Spread über SOFR erzielt werden kann. Dies mit einer defensiven Ausrichtung, ohne direktionale Wette und unabhängig von der Makrolage.

Fondinvestoren erhalten konstante Erträge und dies bei voller Transparenz und monatlicher Liquidität.

VALVEST PLATTFORM

Valvest hat eine einzigartige Plattform mit lokalen Experten aufgebaut, um die Vergabe von Hypothekendarlehen vor Ort unabhängig und schnell zu beurteilen. Es werden ausschliesslich erstrangige Hypothekardarlehen für Gewerbeimmobilien an besten Lagen an professionelle Immobilieninvestoren vergeben. Der strukturierte Anlageprozess konzentriert sich auf die umsichtige Erzielung attraktiver, risikoadjustierter Renditen und dient in erster Linie den Interessen der Anleger. Diese profitieren auch von der Gewissheit, dass alle Parteien finanziell involviert sind und somit ein berechtigtes Interesse am Anlageerfolg der Fondsinvestoren haben (Skin-in-the-Game):

• Kreditnehmer (Immobilieninvestor) würde bei nicht Einhaltung der Zinszahlungen sein eingebrachtes Eigenkapital verlieren
• Originator ist nachrangig zum Fonds positioniert und würde seine 5% Beteiligung verlieren, falls er die Immobilie nicht übernehmen würde
• Ankerinvestor ist das Family Office von Denise Rich, das ein signifikantes Investment im Fonds hält

FONDS

Über die regulierten Anlagemöglichkeiten der Valvest erhalten Investoren auch ausserhalb der USA den Zugang zu US-Bridge Loans, ein spezifisches Segment des grossen CRED (Commercial Real Estate Debt) Marktes. Für konservative Anleger bieten die Fonds der Valvest eine Anlagemöglichkeit mit einem sehr attraktiven Risiko-Ertrags-Profil. Der Investmentansatz von Valvest hat sich als sehr erfolgreich erwiesen. Seit Fondslancierung, im Juli 2016, wurden 40 Bridge Loans mit einem Volumen von USD 450 Mio. vergeben. Es entstanden keine Ausfälle und die laufenden Darlehen werden alle bedient.

PRIVATE CREDIT ASSET MANAGER

Valvest ist ein Private Credit Asset Manager mit dem klaren Fokus auf US-Bridge Loans, ein spezifisches Segment des breiteren CRED-Marktes (Commercial Real Estate Debt). Durch die Privatmarktanlagen der Valvest, erhalten Investoren auch ausserhalb der USA Zugang zu diesem attraktiven Anlagesegment. Für konservative Anleger sind die Valvest Fonds eine Anlagemöglichkeit mit einem sehr interessanten Risiko-Ertrags-Profil.

Valvest hat eine einzigartige Plattform mit lokalen Experten aufgebaut, um die Vergabe von Hypothekendarlehen vor Ort unabhängig und schnell zu beurteilen. Es werden ausschliesslich erstrangige Hypothekardarlehen für Gewerbeimmobilien an erstklassigen Standorten an professionelle Immobilieninvestoren vergeben. Der strukturierte Anlageprozess konzentriert sich auf die umsichtige Erzielung attraktiver, risikoadjustierter Renditen und dient in erster Linie den Interessen der Anleger.

TRANSPARENZ

Genauso wichtig wie die Investition selbst ist der Investmentprozess. Valvest sorgt bei jeder Transaktion für Transparenz, damit alle Beteiligten sowie Investoren gut informiert und sämtliche Interessen aufeinander abgestimmt sind. Ehrlichkeit, Zuverlässigkeit und eine konsequente Ausrichtung auf die Kundenbedürfnisse sind bei allem, was wir tun, die wichtigsten Bestandteile. Valvest strebt nach langfristigen und vertrauensvollen Beziehungen zu Kunden und Geschäftspartnern.

ERFAHRUNG

Das Originating Team hat über 30 Jahre Erfahrung in der Immobilien-entwicklung und Finanzierung und mehr als 1 Mrd. Dollar an erstrangigen Hypothekardarlehen in den Vereinigten Staaten vergeben. Die langjährige Erfahrung in der Immobilienentwicklung wird genutzt, um die Machbarkeit von Immobilienprojekten unabhängig und schnell zu beurteilen. Darüber hinaus werden die Projektpläne durch Marktdaten validiert, umfangreiche Objekt- und Kreditnehmerrecherchen durchgeführt, Marktteilnehmer interviewt, professionelle Berichte Dritter analysiert und Besichtigungen vor Ort abgehalten. Für die Due Diligence werden Spezialisten beigezogen, die nachweislich Erfahrung in ihrem Bereich ausweisen können, wie u.a. Newmark Knight Frank, CBRE, Fox Rothschild, Fidelity National Title, etc.

NETZWERK

Aufgrund des langjährig etablierten Netzwerkes profitieren Investoren von einer grossen Pipeline an Investitionsmöglichkeiten von Immobilienentwicklern in den gesamten USA. Zufolge des langen, erfolgreichen Trackrecords sind viele Makler und Kreditnehmer wiederkehrende Kunden, was einen stetigen Deal-Flow sicherstellt und die Wahrscheinlichkeit von qualitativ hochwertigen Krediten mit bewährten Schuldnern erhöht.